سرمایه‌گذاری در زمین خارج از محدوده؛ فرصت یا ریسک بزرگ؟

خرید و سرمایه‌گذاری در زمین خارج از محدوده با ریسک‌های جدی حقوقی و اجرایی همراه است و نادیده گرفتن این خطرات می‌تواند سرمایه خریدار را با زیان سنگین مواجه کند. برخلاف زمین‌های داخل محدوده شهری که تحت پوشش طرح‌های مصوب شهرداری و اسناد رسمی قرار دارند، زمین‌های خارج از محدوده معمولاً از زیرساخت‌هایی مانند آب، برق، گاز و فاضلاب محروم هستند و مالکان به خدمات روستایی یا موقت وابسته می‌شوند. این مسئله به‌ویژه در زمین‌های واقع در زمین حاشیه شهر باعث می‌شود ارزش واقعی ملک بسیار کمتر از قیمت‌های پیشنهادی بازار باشد.

وقتی ملکی در محدوده اراضی ملی، منابع طبیعی یا حریم راه‌ها و رودخانه‌ها قرار می‌گیرد، خطرات حقوقی جدی شکل می‌گیرد. حتی وجود سند یا قولنامه هم در این شرایط امنیت مالکیت را تضمین نمی‌کند، زیرا نهادهای دولتی می‌توانند ملک را توقیف کنند، دستور خلع ید صادر کنند یا سند را باطل نمایند. تجربه پرونده‌های متعدد مربوط به ریسک زمین نشان می‌دهد بسیاری از خریداران پس از سال‌ها متوجه می‌شوند که اصولاً حق تملک قانونی بر زمین نداشته‌اند.

در زمینه ساخت‌وساز نیز، مقررات طرح‌های جامع و هادی و قوانین جهاد کشاورزی اغلب اجازه ساخت را برای این نوع املاک ممنوع یا بسیار محدود می‌کنند. به همین دلیل، هرگونه اقدام به ساخت بنا بدون مجوز می‌تواند منجر به جریمه، قلع بنا و تشکیل پرونده در کمیسیون‌های قانونی شود.

از سوی دیگر، نبود ثبت شفاف مالکیت و ضعف نظارت ثبتی، راه را برای معاملات معارض، اسناد جعلی و فروش یک زمین به چند نفر باز می‌کند. به همین علت، بازار زمین حاشیه شهر یکی از پرریسک‌ترین حوزه‌های سرمایه‌گذاری ملکی در ایران به شمار می‌آید و بدون بررسی حقوقی تخصصی، احتمال درگیر شدن در دعاوی طولانی‌مدت بسیار بالاست.