قرارداد مشارکت در ساخت | بررسی نکات قانونی و دانلود نسخه PDF

تعریف حقوقی و کاربرد عملی قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت توافقی بین مالک ملک (زمین یا ساختمان فرسوده) و سازنده یا سرمایه‌گذار است که طی آن، مالک زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و در مقابل، سازنده متعهد می‌شود با تأمین هزینه‌های لازم، ملک را بازسازی یا نوسازی کند و پس از اتمام پروژه، واحدهای ساخته‌شده میان طرفین بر اساس سهم توافق‌شده تقسیم شود. این نوع قرارداد از مهم‌ترین و پرکاربردترین ابزارها در حوزه ساخت‌وساز شهری محسوب می‌شود، به‌ویژه در کلان‌شهرها که نوسازی املاک فرسوده با کمک سازندگان، راهکاری مؤثر برای توسعه پایدار شهری است. همچنین، گنجاندن بند داوری در قرارداد می‌تواند از بروز اختلافات میان مالک و سازنده جلوگیری کرده و روند حل‌وفصل اختلافات را سریع‌تر و تخصصی‌تر کند.

تفاوت قرارداد مشارکت در ساخت با پیمانکاری یا پیش‌فروش

بسیاری از افراد، قرارداد مشارکت در ساخت را با قرارداد پیمانکاری یا حتی پیش‌فروش آپارتمان اشتباه می‌گیرند، اما این‌ها سه موضوع کاملاً متفاوت هستند:

• در پیمانکاری، مالک به پیمانکار پول می‌دهد و هزینه اجرا را خودش تقبل می‌کند؛ اما در مشارکت، هزینه‌ها با سازنده است.

• در پیش‌فروش، خریدار واحد مسکونی هنوز نساخته‌شده را خریداری می‌کند، در حالی‌که در مشارکت، هر دو طرف (مالک و سازنده) از ابتدا شریک پروژه هستند.

• در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و سازنده به نوعی شریک تجاری محسوب می‌شوند که سود و ریسک پروژه بین آن‌ها تقسیم می‌شود.

مزایا برای مالک و سازنده

برای مالک: بدون نیاز به تأمین مالی یا داشتن تخصص فنی، می‌تواند ملک فرسوده خود را به ساختمانی نوساز با چندین واحد قابل فروش یا سکونت تبدیل کند.

برای سازنده: بدون خرید زمین، وارد پروژه ساخت‌وساز می‌شود و در ازای هزینه ساخت، بخشی از ملک نوساز را دریافت می‌کند که می‌تواند بفروشد یا نگه دارد.

این نوع قرارداد، اگر به‌درستی تنظیم شود، یک بازی برد-برد برای هر دو طرف خواهد بود؛ البته مشروط به آنکه تمام تعهدات و سهم‌ها در قرارداد با دقت تعیین و ثبت شده باشند.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به نوع ملک، موقعیت جغرافیایی، کاربری زمین و اهداف اقتصادی طرفین، قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند شکل‌های مختلفی داشته باشد. شناخت دقیق انواع این قراردادها به مالکان و سازندگان کمک می‌کند تا متناسب با شرایط، بهترین نوع همکاری را انتخاب کنند و از اختلافات آینده پیشگیری شود. در ادامه، مهم‌ترین انواع این قراردادها را بررسی می‌کنیم:

۱. قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان

یکی از رایج‌ترین انواع مشارکت، قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان در بافت‌های فرسوده شهری یا املاک کلنگی است. در این نوع قرارداد، مالک زمینی که عمدتاً دارای کاربری مسکونی است، آن را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا آپارتمان جدیدی با تعداد طبقات و واحدهای بیشتر ساخته شود. در پایان پروژه، مالک و سازنده بر اساس توافق (مثلاً سهم ۶۰ به ۴۰ یا ۵۰ به ۵۰) واحدهای نوساز را بین خود تقسیم می‌کنند. این نوع مشارکت، بیشتر در شهرهای بزرگ مثل تهران، مشهد، شیراز و اصفهان رواج دارد و برای بازسازی ساختمان‌های قدیمی بسیار مناسب است.

۲. قرارداد مشارکت در ساخت ویلا

در مناطق شمالی کشور یا نقاطی با کاربری مسکونی غیرمرتفع، قرارداد مشارکت در ساخت ویلا کاربرد دارد. این قرارداد معمولاً بین مالکان زمین‌های بزرگ یا ارثی و سازندگانی منعقد می‌شود که تخصص در ساخت ویلاهای مدرن دارند. با توجه به هزینه‌بر بودن ساخت ویلا (به‌خصوص ویلاهای لوکس با امکانات خاص)، مالک از مزایای سرمایه‌گذاری سازنده بهره‌مند می‌شود و در نهایت بخشی از ویلاهای ساخته‌شده به او تعلق می‌گیرد. این نوع قرارداد بیشتر در مناطقی مانند مازندران، گیلان، لواسانات و مناطق ییلاقی حومه شهرها مورد استفاده قرار می‌گیرد.

۳. قرارداد مشارکت در ساخت زمین اوقافی

نوع خاصی از مشارکت، قرارداد مشارکت در ساخت زمین اوقافی است. در این حالت، زمین مورد نظر متعلق به اداره اوقاف است و مالک خصوصی ندارد. افرادی که دارای حق سرقفلی یا حق بهره‌برداری از این زمین‌ها هستند، می‌توانند با موافقت اوقاف و اخذ مجوز رسمی، اقدام به مشارکت در ساخت نمایند. در این قراردادها، علاوه بر مالک و سازنده، سازمان اوقاف نیز به عنوان یکی از طرفین یا ناظر در قرارداد حضور دارد. مسائل حقوقی در این نوع مشارکت پیچیده‌تر است و نیاز به مشاوره دقیق حقوقی دارد. نمونه قرارداد مشارکت در ساخت زمین اوقافی باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که هم سهم نهاد وقف محفوظ بماند و هم سازنده و متصرف فعلی متضرر نشوند.

۴. مشارکت در ساخت ساختمان‌های تجاری یا اداری

در مواردی که زمین یا ملک دارای کاربری تجاری یا اداری باشد، طرفین می‌توانند قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان‌های تجاری یا اداری منعقد کنند. معمولاً در مراکز شهر یا خیابان‌های پرتردد، این مدل مشارکت سودآوری بیشتری دارد، اما هم هزینه ساخت بالاتر است و هم حساسیت‌های حقوقی بیشتری دارد. در این نوع قرارداد، ممکن است طرفین در تقسیم فضاهای تجاری مانند مغازه، دفتر کار، پارکینگ، لابی و سایر بخش‌ها به اختلاف بخورند. به همین دلیل تنظیم دقیق قرارداد و حضور وکیل متخصص مشارکت در ساخت کاملاً ضروری است.

در هر یک از این مدل‌ها، مهم است که قرارداد مشارکت در ساخت محضری و رسمی تنظیم شود تا امنیت حقوقی طرفین تضمین گردد. استفاده از نمونه قراردادهای آماده می‌تواند نقطه شروع خوبی باشد، اما توصیه می‌شود متن نهایی قرارداد با مشورت وکیل و بر اساس شرایط خاص هر پروژه تهیه و امضا شود.

نکات مهم و کلیدی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از حساس‌ترین و پیچیده‌ترین قراردادهای ملکی است؛ چرا که در آن منافع دو طرف (مالک و سازنده) به‌صورت مستقیم به روند اجرا، زمان‌بندی، تعهدات فنی و ثبت اسناد وابسته است. کوچک‌ترین غفلت یا ابهام در تنظیم مفاد قرارداد می‌تواند منجر به اختلافات مالی، حقوقی و حتی توقف کامل پروژه شود. در این بخش، مهم‌ترین نکات و بندهایی را بررسی می‌کنیم که باید در تنظیم هر قرارداد مشارکت در ساخت محضری یا حتی غیررسمی به دقت در نظر گرفته شوند. همچنین توجه داشته باشید که مشورت و مشاوره با یک وکیل مشارکت در ساخت حرفه‌ای و با تجربه میتواند بهترین گزینه و راهنما برای شما باشد.

تعیین دقیق سهم‌الشرکه طرفین

نقطه شروع هر قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان یا ویلا، مشخص‌کردن دقیق سهم هر یک از طرفین است. معمولاً مالک، زمین یا ملک کلنگی را به‌عنوان آورده خود وارد قرارداد می‌کند و سازنده نیز با هزینه‌های ساخت، تخصص فنی و اجرای پروژه مشارکت می‌نماید. در این قسمت، لازم است نسبت دقیق سهم‌الشرکه به‌صورت عددی یا درصدی در متن قرارداد درج شود. مثلاً مشخص گردد که مالک ۴۰ درصد از کل بنا را دریافت می‌کند و ۶۰ درصد برای سازنده خواهد بود. تعیین دقیق این نسبت‌ها نه‌تنها مبنای تقسیم نهایی واحدهاست، بلکه بر مالیات، هزینه‌های انتقال سند و میزان مشارکت در مخارج نیز تأثیرگذار است. اگر ارزش زمین یا هزینه ساخت به‌درستی برآورد نشود، امکان دارد سهم یکی از طرفین به ناحق کاهش یابد. بنابراین توصیه می‌شود محاسبات مالی با کمک کارشناس رسمی دادگستری انجام شود.

زمان‌بندی پروژه و مراحل اجرا

زمان در قرارداد مشارکت در ساخت، عنصری حیاتی است. باید جدول زمانی دقیق برای شروع و پایان هر مرحله از پروژه در قرارداد قید شود. این جدول شامل تاریخ‌های تقریبی برای تخریب، اخذ مجوزها، اجرای فونداسیون، اسکلت، دیوارچینی، نازک‌کاری، نصب تأسیسات و نهایتاً تحویل کامل پروژه است. همچنین لازم است در قرارداد پیش‌بینی شود که مالک در چه مقاطعی مجاز به بازدید یا دریافت گزارش پیشرفت کار است. در صورت تأخیر غیرموجه، باید خسارت تعیین شده‌ای به مالک پرداخت گردد. چنین شفافیتی به هر دو طرف اطمینان می‌دهد که روند ساخت بدون وقفه و با نظارت مناسب پیش خواهد رفت.

تعهدات فنی، حقوقی و تضمین‌های اجرایی

در هر قرارداد مشارکت در ساخت محضری یا غیرمحضری، سازنده باید متعهد شود پروژه را طبق استانداردهای فنی و با کیفیت مشخص اجرا کند. نوع مصالح مصرفی، جزئیات نقشه‌ها، نوع کابینت‌ها، کف‌پوش، شیرآلات، سیستم گرمایش و… همه باید در پیوست قرارداد به‌صورت دقیق درج شوند. برای تضمین اجرای تعهدات، سازنده معمولاً موظف است ضمانت‌نامه بانکی، چک یا سفته ارائه دهد. همچنین باید مشخص شود که کدام طرف مسئول دریافت پروانه ساخت، پایان کار، بیمه‌های کارگری و سایر مجوزهای شهرداری است. هرگونه ابهام در این بخش، می‌تواند در مراحل پایانی پروژه دردسرساز شود. در پروژه‌هایی با سرمایه بالا یا ریسک بالاتر، ثبت رسمی و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت محضری در دفترخانه، نه‌تنها ضروری بلکه الزامی است تا در صورت بروز اختلاف، امکان پیگیری حقوقی وجود داشته باشد.

تحویل واحدها و انتقال اسناد

یکی از سؤالات همیشگی طرفین قرارداد این است که چه زمانی ملک را تحویل می‌گیرند و سند آن چه زمانی منتقل می‌شود؟ پاسخ این سؤال باید در متن قرارداد به‌روشنی آمده باشد. در قرارداد باید دقیقاً مشخص شود که چه زمانی هر واحد به‌صورت فیزیکی به مالک یا سازنده تحویل داده می‌شود. همچنین لازم است تعیین شود که اسناد رسمی (اعم از سند تفکیکی یا مشاعی) در چه مرحله‌ای و به چه ترتیبی منتقل خواهد شد. برای مثال، ممکن است انتقال سند مشروط به صدور پایان کار یا تسویه کامل هزینه‌های شهرداری باشد. توافق بر سر پرداخت هزینه‌های انتقال سند (شامل عوارض، مالیات، هزینه دفترخانه و …) نیز باید در همین بخش روشن شود تا بعداً محل اختلاف نباشد. بهتر است قرارداد مشخص کند که سند تک‌برگ باشد یا نه، و اگر ملک چند دانگ است، مالکیت جدید به چه ترتیبی تنظیم می‌شود.

قرارداد مشارکت در ساخت محضری یا عادی؟ تفاوت و شرایط استفاده

یکی از سؤالات متداول هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، این است که آیا این قرارداد باید در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود (محضری باشد) یا به‌صورت یک توافق عادی بین طرفین کفایت می‌کند. پاسخ به این سؤال به اهداف، نوع پروژه و میزان سرمایه‌گذاری بستگی دارد. در ادامه، تفاوت‌ها، مزایا و شرایط هر روش را بررسی می‌کنیم.

تفاوت قرارداد عادی و محضری

قرارداد عادی، همان توافق‌نامه‌ای است که بین مالک و سازنده تنظیم و امضا می‌شود اما در دفتر اسناد رسمی ثبت نمی‌گردد. این نوع قرارداد از لحاظ قانونی معتبر است اما اجرای مفاد آن – به‌ویژه در مواقع اختلاف – نیازمند اثبات در دادگاه است. در مقابل، قرارداد مشارکت در ساخت محضری در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود و به‌عنوان سند رسمی، از قدرت اجرایی بسیار بالاتری برخوردار است. این اسناد بدون نیاز به اثبات، قابلیت اجرا توسط اداره ثبت و اجرای احکام را دارند.

مزایا و معایب تنظیم محضری

مزایا و ویژگی ها:

• قدرت اجرایی بالاتر؛ بدون نیاز به مراجعه به دادگاه

• اثبات سریع و قطعی مالکیت و تعهدات

• جلوگیری از انکار یا جعل قرارداد

معایب و نکات منفی:

• هزینه بالاتر برای تنظیم سند رسمی

• الزام به حضور هم‌زمان مالک و سازنده در دفترخانه

• گاهی پیچیدگی‌های ثبتی به‌ویژه در املاک مشاع یا دارای معارض

چه زمانی باید قرارداد را محضری تنظیم کرد؟

توصیه می‌شود برای پروژه‌هایی با ارزش بالا مانند مشارکت در ساخت ساختمان‌های تجاری، آپارتمان‌های چندواحدی یا ویلاهای لوکس، حتماً قرارداد به‌صورت محضری تنظیم شود. همچنین اگر مالک قصد دارد بخشی از زمین را به‌عنوان آورده به سازنده منتقل کند، باید این انتقال رسمی و در قالب سند باشد. در املاکی که مالکیت مشاعی دارند یا زمین درگیر مسائل حقوقی (مانند زمین اوقافی) است، تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت محضری می‌تواند ریسک‌های آینده را به‌طور جدی کاهش دهد.

دانلود نمونه قرارداد کامل مشارکت در ساخت (PDF و Word)

اگر به‌دنبال یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت هستید که همه نکات مهم حقوقی و فنی در آن رعایت شده باشد، دقیقاً جای درستی آمده‌اید. در این بخش می‌توانید یک قرارداد جامع و حرفه‌ای را به‌صورت رایگان دانلود کنید که توسط کارشناسان حقوقی باتجربه تدوین شده است.

این قرارداد برای پروژه‌های مختلف تهیه شده و شامل نسخه‌های زیر است:

• مشارکت در ساخت آپارتمان

• مشارکت در ساخت ویلا

• مشارکت در ساخت زمین اوقافی

نکته مهم این است که فایل‌ها در دو فرمت PDF و Word آماده شده‌اند.
اگر نسخه Word قرارداد مشارکت در ساخت را داشته باشید، می‌توانید خیلی راحت آن را با توجه به جزئیات پروژه‌ خود ویرایش کنید. این امکان دقیقاً چیزی است که خیلی‌ها دنبالش هستند؛ چون قراردادها معمولاً باید براساس توافقات خاص هر پروژه تنظیم شوند، نه به‌صورت کلیشه‌ای. نسخه PDF هم به‌شکل رسمی و آماده چاپ تهیه شده و برای ارائه به طرف مقابل یا حتی ثبت در دفترخانه قابل استفاده است. پیشنهاد می‌کنیم پیش از امضای قرارداد، حتماً متن آن را با یک وکیل متخصص در حوزه مشارکت در ساخت بررسی کنید. در همین صفحه هم می‌توانید به کمک «دادملک» بهترین وکلای مشارکت در ساخت را در شهر خودتان پیدا کنید. لینک دانلود فایل‌ها در ادامه همین مقاله قرار دارد.

دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت (PDF)

دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت (WORD)

نتیجه‌گیری و جمع‌بندی

در نهایت، قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین ابزارهای حقوقی در حوزه ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ملکی است. چه مالک باشید و چه سازنده، آگاهی از نکات کلیدی این نوع قرارداد مانند نحوه تقسیم سهم‌الشرکه، زمان‌بندی پروژه، تعهدات حقوقی، نحوه تحویل واحدها و حتی شکل تنظیم قرارداد (عادی یا محضری) نقش تعیین‌کننده‌ای در جلوگیری از اختلافات و حفظ منافع شما دارد. همچنین استفاده از نسخه‌های آماده و قابل ویرایش این قرارداد، می‌تواند در شروع مذاکرات یا تنظیم نهایی، مسیر را برایتان هموارتر کند.

اگر قصد دارید قراردادی اصولی و بی‌نقص تنظیم کنید یا دچار اختلاف در پروژه مشارکت در ساخت شده‌اید، توصیه می‌کنیم از مشورت و همراهی وکلای متخصص استفاده کنید. «دادملک» این امکان را برای شما فراهم کرده تا به‌راحتی به بهترین وکیل‌های مشارکت در ساخت در سراسر ایران دسترسی داشته باشید؛ افرادی که تجربه و دانش کافی برای راهنمایی و پیگیری دقیق پرونده‌های ساخت‌وساز را دارند.