ملک مشاع، به ملکی گفته میشود که چند نفر در آن مالکیت دارند، اما محدوده مشخصی از آن به نام هیچکدام نیست. در این شرایط، هر مالک در تمام ملک سهم دارد، اما نمیتواند بخش خاصی را تصرف کند. این مسئله ممکن است باعث اختلاف بین شرکا شود، بهویژه زمانی که یکی از مالکان قصد فروش یا استفاده مستقل از سهم خود را داشته باشد. در چنین مواردی، افراز ملک مشاع، راهحلی قانونی برای جداسازی سهم هر مالک و پایان دادن به مالکیت مشترک است.
افراز ملک مشاع اهمیت زیادی دارد؛ زیرا مانع درگیریهای احتمالی بین مالکان شده و امکان بهرهبرداری مستقل از ملک را فراهم میکند. گاهی ممکن است یکی از مالکان نیاز مالی داشته باشد و بخواهد سهم خود را بفروشد، اما مشاع بودن ملک مانع این کار شود. همچنین در برخی موارد، توافق بین مالکان ممکن نیست و راهی جز جداسازی قانونی وجود ندارد. به همین دلیل، شناخت روشهای افراز ضروری است تا بتوان بدون مشکل، مالکیت مستقل را به دست آورد.
روشهای مختلفی برای افراز ملک مشاع وجود دارد. اگر ملک قابل تقسیم باشد، مالکان میتوانند با توافق، سهم هر فرد را مشخص کرده و سند جداگانه دریافت کنند؛ اما اگر توافق حاصل نشود، میتوان از طریق اداره ثبت اسناد یا دادگاه درخواست افراز داد. در مواردی که ملک غیرقابل افراز باشد، یعنی امکان تقسیم فیزیکی آن وجود نداشته باشد، معمولاً حکم فروش ملک مشاع صادر میشود و هر مالک به نسبت سهم خود از مبلغ فروش بهرهمند خواهد شد. در صورت داشتن هر گونه مشکل، میتوانید با متخصصان و وکلای دادملک کمک بگیرید. در ادامه این مقاله از وبسایت دادملک همراه ما باشید، تا بهطور کامل این موضوع را بررسی کنیم.
افراز ملک مشاع یعنی چه؟
افراز ملک مشاع یک فرآیند حقوقی و قانونی است که به منظور جداسازی سهم هر یک از مالکان یک ملک مشاع انجام میشود. در یک ملک مشاع، چند نفر بهصورت مشترک مالک هستند، اما این مالکیت بهصورت غیر مجزا بوده و هر مالک در تمامی بخشهای ملک سهم دارد، بدون اینکه قسمت مشخصی به او تعلق داشته باشد. افراز این وضعیت را تغییر داده و به هر شریک، بخش مستقل و مشخصی از ملک را اختصاص میدهد تا مالکیت او کاملاً تفکیک شده و مستقل از سایر شرکا باشد.
تعریف افراز ملک مشاع از نظر حقوقی
از نظر حقوقی، افراز به معنای “تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا بر اساس سهم هر یک، به نحوی که هر شریک صاحب بخش مشخص و مستقلی از ملک شود” است. این فرآیند، برخلاف حالت اولیه که ملک بهصورت مشاعی در اختیار تمام شرکا است، موجب میشود که هر فرد بتواند از سهم خود بهطور اختصاصی استفاده کند.
تفاوت افراز و تفکیک ملک مشاع
بسیاری از افراد افراز و تفکیک را یکی میدانند، اما این دو مفهوم تفاوتهای اساسی دارند:
- تفکیک: به معنای تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر است، اما این تقسیمبندی لزوماً باعث از بین رفتن مالکیت مشاعی نمیشود. یعنی ممکن است پس از تفکیک، همچنان چند مالک بهصورت مشاعی مالک قطعات جدید باشند. مثلاً اگر یک زمین بزرگ تفکیک شود و به قطعات کوچکتری تبدیل شود، ممکن است تمامی این قطعات همچنان بین چند نفر مشترک باشد.
- افراز: افراز ملک مشاع نهتنها ملک را به قسمتهای جداگانه تقسیم میکند، بلکه مالکیت مشاعی را نیز از بین میبرد. یعنی پس از افراز، سهم هر یک از شرکا کاملاً مستقل میشود و دیگر شراکتی در مالکیت وجود ندارد. در واقع، افراز هم یک تقسیم فیزیکی و هم یک جداسازی قانونی از نظر مالکیت است.
چه املاکی قابل افراز هستند و چه املاکی قابل افراز نیستند؟
املاک قابل افراز، شامل املاک مشاعی غیرمنقول هستند که امکان جداسازی سهم هر مالک در آنها وجود دارد. این افراز میتواند بهصورت داوطلبانه با توافق همه مالکان، یا بهصورت اداری برای املاکی که جریان ثبتی آنها به پایان رسیده و سند معارض ندارند، انجام شود. همچنین، آپارتمانها در صورتی که امکان تعیین دقیق سهم هر مالک و تقسیم عادلانه آنها وجود داشته باشد، قابل افراز هستند.
در مقابل، املاک غیر قابل افراز، شامل ملکهایی میشوند که تقسیم آنها بهصورت دقیق امکانپذیر نیست و ممکن است باعث کاهش ارزش ملک یا ضرر به شرکا شود. این املاک شامل مواردی مانند املاکی که تقسیم آنها خلاف قرارداد بین شرکا است؛ املاکی که بهدلیل قوانین خاص مانند قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی قابل تقسیم نیستند، املاکی که سند معارض دارند، یا املاکی که بهدلیل ویژگیهای خاص مانند مساحت نامناسب یا محدودیتهای معماری، امکان تقسیم عادلانه در آنها وجود ندارد، میشوند. آپارتمانهایی که امکان تعیین دقیق سهم هر مالک و تقسیم عادلانه آنها وجود ندارد نیز در این دسته قرار میگیرند.
افراز ملک مشاع چیست و چه شرایطی دارد؟
همانطور که گفته شد، افراز ملک مشاع، یکی از مهمترین فرآیندهای حقوقی در دعاوی ملکی است که به منظور تعیین سهم هر یک از شرکا در یک ملک مشاع و جداسازی مالکیت آنان انجام میشود. زمانی که یک ملک دارای چند مالک مشترک باشد، هر یک از آنان در تمام اجزای ملک سهم دارند و هیچ بخش خاصی بهطور مستقل در اختیار آنها نیست. افراز این وضعیت را تغییر میدهد و سهم هر شریک را بهصورت فیزیکی و جداگانه مشخص میکند. در ادامه به بررسی شرایط لازم برای افراز، مواردی که افراز ،در آنها امکانپذیر نیست، و همچنین ماده ۵ قانون افراز و فروش املاک مشاع خواهیم پرداخت.
شرایط لازم برای افراز ملک مشاع
برای اینکه یک ملک مشاع قابل افراز باشد، باید چند شرط مهم رعایت شود. برخی از مهمترین شرایط افراز ملک مشاع شامل:
- رضایت و حضور تمامی مالکان: تمامی مالکان مشاع باید در فرآیند افراز حضور داشته باشند و در صورت توافق، مراحل افراز را دنبال کنند. در غیر این صورت، یکی از شرکا میتواند از طریق مراجع قانونی درخواست افراز را ارائه دهد.
- قابلیت تقسیم فیزیکی ملک: ملک باید به گونهای باشد که بتوان آن را به قطعات مستقل تقسیم کرد؛ یعنی هر قطعهای که به مالک تعلق میگیرد، باید از نظر مساحت، موقعیت و ارزش با سهم او متناسب باشد. اگر این امکان وجود نداشته باشد، افراز منتفی خواهد شد.
- عدم مغایرت با قوانین و مقررات شهری: افراز نباید با قوانین و مقررات شهرسازی، شهرداری و سایر قوانین مرتبط مغایرت داشته باشد. مثلاً در برخی مناطق، زمینهایی که کمتر از حد نصاب تعیین شده هستند، قابل افراز نیستند.
- تعیین سهم هر مالک بر اساس اسناد رسمی: سهم هر شریک باید بر اساس اسناد مالکیت و قوانین ثبتی مشخص باشد. در صورت اختلاف، این موضوع توسط کارشناسان رسمی دادگستری بررسی و تعیین میشود.
- عدم ایجاد ضرر به سایر شرکا: تقسیم ملک نباید باعث ضرر غیرقابل جبران به شرکا شود. بهعنوان مثال، اگر افراز باعث کاهش شدید ارزش ملک شود یا کاربری آن را از بین ببرد، امکان افراز وجود ندارد.
مواردی که افراز امکانپذیر نیست
همه املاک مشاعی قابل افراز نیستند. در برخی موارد، مراجع قانونی افراز را غیرممکن اعلام میکنند و در چنین شرایطی ملک باید فروخته شده و مبلغ آن بین شرکا تقسیم شود. مواردی که افراز ملک مشاع در آنها ممکن نیست عبارتند از:
- وقتی افراز موجب ضرر شرکا شود: اگر تقسیم ملک باعث کاهش ارزش کلی آن شود یا موجب شود که یکی از شرکا سهم مناسبی دریافت نکند، افراز امکانپذیر نخواهد بود.
- زمانی که تقسیم ملک با قوانین مغایرت داشته باشد: برخی از املاک بهدلیل محدودیتهای قانونی امکان افراز ندارند. مثلاً زمینهایی که بعد از تقسیم، مساحت هر قطعه از حداقل نصاب قانونی کمتر شود، قابل افراز نیستند.
- در صورتی که ملک وقف شده باشد: املاک وقفی بهدلیل شرایط خاص خود امکان افراز ندارند و نمیتوان آنها را بین شرکا تقسیم کرد.
- اگر ملک به نحوی باشد که تقسیم آن عملاً غیرممکن باشد: بهعنوان مثال، یک واحد آپارتمانی را نمیتوان به بخشهای مستقل تقسیم کرد، زیرا هر بخش قابلیت استفاده جداگانه ندارد.
بررسی ماده ۵ قانون افراز و فروش املاک مشاع
ماده ۵ قانون افراز و فروش املاک مشاع بیان میکند که:
- اگر افراز ملک مشاع ممکن نباشد، دادگاه دستور فروش آن را صادر میکند.
- مبلغ حاصل از فروش، بر اساس سهم هر شریک بین آنان تقسیم خواهد شد.
- درخواست افراز و فروش باید در اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه محل وقوع ملک ثبت شود.
بنابراین، اگر کارشناسان دادگستری اعلام کنند که یک ملک قابل افراز نیست؛ مالکانی که مایل به جداسازی سهم خود هستند، میتوانند از طریق دادگاه، تقاضای فروش ملک را داشته باشند.
روشهای افراز ملک مشاع
افراز ملک مشاع، از دو طریق انجام میشود: دادگاه و اداره ثبت. هر کدام از این روشها شرایط و مراحل خاص خود را دارند که در ادامه به توضیح هر کدام پرداختهایم.
１. افراز ملک مشاع از طریق دادگاه
در برخی شرایط، مالکان نمیتوانند از طریق اداره ثبت اقدام به افراز کنند، بنابراین باید به دادگاه مراجعه کنند. افراز ملک مشاع از طریق دادگاه معمولاً در مواردی استفاده میشود که:
- جریان ثبتی ملک هنوز تکمیل نشده است.
- یکی از مالکان، محجور (مانند صغیر یا فردی که از نظر قانونی صلاحیت تصرف اموالش را ندارد) یا غایب مفقودالاثر باشد.
- اختلاف میان مالکان وجود داشته باشد و آنها نتوانند بر سر تقسیم سهم خود به توافق برسند.
مراحل درخواست افراز از دادگاه
مراحل درخواست افراز ملک مشاع از طریق دادگاه شامل:
- تهیه مدارک لازم: شامل کارت ملی، سند مالکیت، و گواهی عدم افراز ملک از اداره ثبت.
- تنظیم دادخواست: یکی از شرکا یا وکیل قانونی او باید دادخواستی را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند.
- بررسی دادگاه: پس از ثبت دادخواست، دادگاه پرونده را بررسی کرده و در صورت لزوم، کارشناس رسمی دادگستری را برای بررسی ملک تعیین میکند.
- صدور رأی دادگاه: اگر دادگاه تشخیص دهد که افراز ملک مشاع ممکن است، دستور تقسیم ملک را صادر میکند. در غیر این صورت، دستور فروش ملک صادر میشود.
- اجرای حکم: در صورت موافقت دادگاه، ملک افراز شده و به هر مالک سهم مشخصی اختصاص مییابد.
مدارک لازم برای درخواست افراز ملک مشاع از طریق دادگاه
- تصویر کارت ملی مالکین
- اصل و کپی سند مالکیت ملک
- گواهی عدم افراز ملک از اداره ثبت
نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه
برای دریافت نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از طریق دادگاه، میتوان به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرد یا از وکلای حقوقی کمک گرفت. دادخواست باید شامل اطلاعات دقیق مالکین، مشخصات ملک و دلایل درخواست افراز باشد.
２. افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت
در صورتی که ملک دارای سند رسمی باشد و جریان ثبتی آن به پایان رسیده باشد، میتوان درخواست افراز ملک مشاع را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه داد.
تفاوت افراز در دادگاه و اداره ثبت
افراز در اداره ثبت، ویژه املاکی است که دارای سند مالکیت بوده و فرآیند ثبت آنها تکمیل شده است. در مقابل، افراز در دادگاه زمانی مطرح میشود که فرآیند ثبت ملک به اتمام نرسیده باشد، یا بین شرکا محجور یا غایب وجود داشته باشد، یا موضوع، تقسیم ارثیه باشد. اداره ثبت با بررسی مدارک و تهیه نقشه ملک، تصمیمگیری میکند، اما دادگاه علاوهبر این موارد، اظهارات طرفین را نیز استماع کرده و در صورت لزوم از نظر کارشناس استفاده میکند.
در صورت رد درخواست افراز توسط اداره ثبت، امکان اعتراض به رای در دادگاه وجود دارد. در نهایت، اداره ثبت با انجام افراز و تفکیک، موضوع را خاتمه میدهد؛ در حالی که دادگاه در این خصوص، رأی صادر میکند. در هر دو مرجع، حضور تمامی مالکین مشاع الزامی است.
شرایط و مراحل درخواست افراز ملک مشاع در اداره ثبت
برای اینکه ملکی قابل افراز باشد، چند شرط اساسی وجود دارد: نخست، ملک باید دارای سند رسمی بوده و مراحل ثبت آن به طور کامل انجام شده باشد. دوم، هیچ یک از مالکان نباید محجور (فاقد اهلیت قانونی) یا غایب مفقودالاثر باشند. سوم، ملک نباید دارای سند مالکیت معارض باشد؛ به این معنی که دو سند برای یک ملک صادر نشده باشد. چهارم، تمام سهام ملک باید مشخص و بدون ابهام باشد تا امکان تقسیم عادلانه و دقیق آن فراهم شود.
مراحل درخواست افراز در اداره ثبت شامل:
- ثبت درخواست: یکی از مالکین یا وکیل او باید با مدارک کامل به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کند.
- بررسی مدارک: کارشناس اداره ثبت مدارک را بررسی کرده و در صورت تأیید، کارشناس نقشهبردار را برای بررسی ملک اعزام میکند.
- اعلام تصمیم: اداره ثبت پس از بررسی وضعیت ملک، نظر خود را درباره افراز اعلام میکند.
- اعتراض به تصمیم اداره ثبت: اگر مالکان به تصمیم اداره ثبت معترض باشند، تا ۱۰ روز فرصت دارند تا اعتراض خود را به دادگاه ارائه دهند.
- نهایی شدن افراز: پس از تأیید نهایی، سندهای جدید برای هر بخش از ملک صادر میشود.
نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
برای دریافت فرم درخواست افراز ملک مشاع، میتوان به اداره ثبت اسناد و املاک منطقه مراجعه کرد. این فرم باید بهصورت دقیق و همراه با مدارک لازم تکمیل و ارائه شود.
بررسی قانون افراز و فروش املاک مشاع
قانون افراز و فروش املاک مشاع که در ۲۲ آبان ۱۳۵۷ به تصویب رسید، چارچوب حقوقی مشخصی را برای تقسیم یا فروش املاک مشاع تعیین میکند. این قانون به همراه آییننامه اجرایی آن که در آذر ۱۳۵۷ به تصویب رسید، جزئیات و مقررات مربوط به افراز (تقسیم) و فروش املاک مشاع را مشخص کرده است.
هدف اصلی این قانون، ایجاد شفافیت در فرآیند افراز و جلوگیری از اختلافات بین شرکا است. بسیاری از املاکی که بهصورت مشاع در اختیار چند مالک هستند، به دلایل مختلف قابل تقسیم نیستند یا تقسیم آنها موجب ضرر به مالکان میشود. در چنین شرایطی، قانون افراز و فروش املاک مشاع تکلیف را مشخص کرده و راهکارهایی برای افراز یا در صورت لزوم، فروش ملک ارائه میدهد.
تحلیل ماده ۵ قانون افراز و فروش املاک مشاع
ماده ۵ این قانون به نحوه رسیدگی واحد ثبتی، مراحل ابلاغ اوراق، ترتیب فروش املاک غیرقابل افراز و تقسیم وجوه حاصل از فروش بین شرکا اشاره دارد. طبق این ماده، در صورتی که ملکی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، هر یک از شرکا میتواند تقاضای فروش آن را به دادگاه شهرستان ارائه دهد. در این حالت، دادگاه پس از بررسی شرایط و احراز غیرقابل افراز بودن ملک، دستور فروش آن را صادر میکند و پس از فروش، مبلغ حاصل بر اساس سهم هر شریک بین آنها تقسیم میشود. آییننامه اجرایی این قانون، که به تصویب وزارت دادگستری رسیده، جزئیات بیشتری درباره روند فروش و نحوه تقسیم وجوه حاصل از فروش ملک را مشخص کرده است.
مواردی که افراز ممکن نیست و فروش ملک انجام میشود
در برخی شرایط، امکان افراز ملک وجود ندارد و به جای آن، ملک از طریق مزایده به فروش میرسد. این شرایط عبارتند از:
- غیرقابل افراز بودن ملک: در صورتی که بر اساس تصمیم قطعی دادگاه یا واحد ثبتی، ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، یکی از شرکا میتواند تقاضای فروش آن را مطرح کند.
- ضرر به مالکان در صورت افراز: اگر تقسیم ملک باعث ضرر و زیان به مالکان شود (مثلاً زمین کشاورزی که پس از افراز به قطعاتی بیارزش تبدیل شود)، امکان افراز وجود نداشته و ملک به فروش میرسد.
- مغایرت افراز با قوانین و مقررات شهری و کشوری: گاهی ممکن است تقسیم یک ملک با مقررات شهرداری، وزارت راه و شهرسازی، منابع طبیعی یا سایر نهادهای قانونی مغایرت داشته باشد. در این صورت، افراز امکانپذیر نخواهد بود.
- وقف بودن ملک: اگر ملک موردنظر موقوفه باشد، امکان افراز آن وجود ندارد و باید مطابق مقررات اوقاف، درباره آن تصمیمگیری شود.
تأثیر قوانین جدید بر فرآیند افراز
با گذشت زمان، قوانین مختلفی در حوزه املاک مشاع تغییر کردهاند. گرچه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ همچنان معتبر است، اما در برخی موارد، اصلاحات و الحاقاتی به آن اضافه شده است.
در حال حاضر، بررسی تغییرات قانونی نشان میدهد که برخی از اصلاحات جدید میتوانند روند افراز یا فروش املاک مشاع را تحت تأثیر قرار دهند. با این حال، برای دریافت اطلاعات دقیق و بهروز، توصیه میشود که از طریق مشاوران حقوقی، اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاههای مربوطه پیگیری شود.
هزینه افراز ملک مشاع چقدر است؟
هزینه افراز ملک مشاع میتواند متغیر باشد و بهطور کلی نمیتوان رقم دقیقی برای آن تعیین کرد. این هزینهها بسته به ویژگیهای خاص هر ملک و شرایط موجود در هر پرونده متفاوت خواهد بود.
- اندازه و نوع ملک مشاع: یکی از اصلیترین عوامل تأثیرگذار بر هزینه افراز ملک مشاع، اندازه و نوع ملک مشاع است. هرچه ملک بزرگتر و پیچیدهتر باشد، هزینههای افراز نیز افزایش مییابد. بهطور مثال:
- اگر ملک بزرگ و وسیع باشد، تقسیم آن به بخشهای مختلف و تعیین سهم هر مالک ممکن است به مراحل بیشتری نیاز داشته باشد که طبیعتاً هزینههای بیشتری را به همراه خواهد داشت.
- امکانات موجود در ملک مانند استخر، پارکینگ، آسانسور و دیگر ویژگیهای خاص نیز ممکن است بر پیچیدگی و در نتیجه هزینه افراز ملک مشاع تأثیرگذار باشند. در چنین شرایطی، هزینه برآورد قیمت و تقسیم ملک بهدلیل نیاز به کارشناسی دقیقتر افزایش خواهد یافت.
- همچنین، در ملکهای دارای معماری پیچیده و ساختمانهای بلند یا چند طبقه، فرآیند افراز بهدلیل وجود طبقات متعدد یا اجزای مختلف ساختمانی، دشوارتر خواهد بود.
- هزینه ثبت درخواست و دعاوی ملکی: فرآیند افراز ملک نیاز به ثبت درخواست در اداره ثبت اسناد و املاک دارد که مستلزم پرداخت هزینههای خاصی است. این هزینهها معمولاً متناسب با ارزش ملک تعیین میشود و برای هر ملک مشاع بهطور جداگانه محاسبه میشود. بهعنوان مثال، هزینه ثبت درخواست و دعاوی حقوقی برای افراز، به میزان ارزش واقعی ملک و نوع درخواست بستگی دارد.
طبق قوانین موجود، برای هر ۱۰,۰۰۰ ریال ارزش ملک، مبلغ ۲۰۰ ریال بهعنوان هزینه ثبت درخواست افراز دریافت میشود. بنابراین، اگر ملک مشاع دارای ارزش بالاتری باشد، هزینه ثبت درخواست نیز بیشتر خواهد شد.
- ارزش مالی ملک: ارزش مالی ملک، نقش تعیین کنندهای در هزینه افراز ملک مشاع دارد؛ چرا که ارزش ملک در هر زمان تغییر میکند و این تغییرات بر هزینههای ثبتی و کارشناسی تأثیر میگذارد. علاوهبر این، هزینه افراز ملک مشاع توسط واحدهای ثبتی بر اساس ارزش معاملاتی روز ملک تعیین میشود. در صورتی که ملک مشاع دارای ارزش بالاتری باشد، هزینههای افراز و کارشناسی نیز بهطور طبیعی بیشتر خواهد شد. این هزینهها پس از تعیین قیمت روز ملک و بررسیهای کارشناسی محاسبه خواهند شد.
- هزینه خدمات حقوقی: اگر مالکان برای پیگیری فرآیند افراز ملک مشاع از خدمات حقوقی و وکیل ملکی استفاده کنند، باید هزینههای وکالت و مشاوره حقوقی را نیز بپردازند. هزینه وکیل میتواند بسته به میزان پیچیدگی پرونده و زمان مورد نیاز برای حل اختلافات، متغیر باشد. بنابراین، استفاده از وکیل ملکی در مراحل مختلف فرآیند افراز، ممکن است هزینههای اضافی را به مالکان تحمیل کند.
هزینههای قانونی و دادرسی
در برخی از موارد، مالکان به توافق نمیرسند و مجبور میشوند برای حل اختلافات به دادگاه مراجعه کنند. این امر باعث میشود که هزینههای دادرسی به هزینههای افراز افزوده شود. هزینههای قانونی شامل موارد زیر میشود:
- در صورتی که پرونده افراز به دادگاه ارجاع داده شود، هزینههای دادرسی و هزینههای مربوط به حقالوکاله وکیل (در صورت استفاده) به مجموع هزینههای افراز اضافه میشود.
- هزینه دادرسی به میزان هزینههایی که برای ارائه دادخواست و پیگیری پرونده در دادگاه پرداخت میشود، وابسته است.
- اگر طرفین به وکیل نیاز داشته باشند، باید حقالوکاله وکیل را نیز در نظر بگیرند که بسته به میزان تخصص و تجربه وکیل و پیچیدگی پرونده، این هزینه متفاوت خواهد بود.
هزینه کارشناسی در فرآیند افراز
یکی از بخشهای اصلی فرآیند افراز ملک مشاع، هزینه کارشناسی است. برای تعیین قیمت و ارزش ملک، معمولاً یک کارشناس رسمی از سوی دادگاه یا اداره ثبت انتخاب میشود. این کارشناس قیمتگذاری اولیه ملک را انجام میدهد و سپس بر اساس آن، تقسیمبندی ملک صورت میگیرد.
در ابتدا، کارشناس رسمی برای تعیین قیمت ملک هزینهای دریافت میکند که این مبلغ بسته به ارزش ملک و پیچیدگیهای آن متغیر خواهد بود. در صورتی که مالکان به قیمتگذاری انجام شده اعتراض کنند، پرونده به هیئت کارشناسی سه نفره ارجاع داده میشود که این کار مستلزم پرداخت هزینه کارشناسی اضافی خواهد بود. در صورت ادامه اعتراضات، این فرآیند میتواند به هیاتهای کارشناسی ۵ نفره یا ۷ نفره ارجاع داده شود که هزینههای آن به مراتب بیشتر خواهد بود.
هزینههای احتمالی در صورت نیاز به فروش ملک مشاع
در صورتی که فروش ملک مشاع از طریق مزایده و طبق دستور دادگاه انجام شود، هزینههایی برای اجرای این دستور باید پرداخت شود که شامل موارد زیر است:
- هزینههای تبلیغات مزایده: برای اطلاعرسانی و جذب خریداران برای مزایده، باید هزینههایی برای تبلیغات و نشر آگهیها در نظر گرفته شود. این هزینهها ممکن است شامل هزینههای چاپ آگهیها، انتشار در روزنامهها و هزینههای اداری دیگر باشد.
- هزینه مالیات و نقلوانتقال: پس از فروش ملک، هزینههایی مانند مالیات نقلوانتقال ملک باید از سوی مالکان پرداخت شود. این مالیات معمولاً به میزان درصدی از ارزش فروش ملک محاسبه میشود و پس از فروش باید تسویه شود.
بررسی افراز ملک مشاع در شرایط خاص
افراز ملک مشاع در شرایط خاص میتواند با پیچیدگیها و چالشهای خاصی مواجه شود که ممکن است برای هر نوع ملک متفاوت باشد. در این بخش، به بررسی وضعیت افراز ملک مشاع در برخی شرایط خاص خواهیم پرداخت.
افراز ملک مشاع کشاورزی
یکی از مهمترین سوالاتی که ممکن است برای افراد مطرح شود این است که آیا زمینهای کشاورزی نیز قابل افراز هستند یا خیر. باید گفت که در اصل، افراز ملک مشاع کشاورزی، بهعنوان یکی از املاک مشاع امکانپذیر است؛ اما به دلیل حساسیتهایی که در خصوص اراضی کشاورزی وجود دارد، فرآیند آن پیچیدگیهایی دارد.
آیا زمین کشاورزی قابل افراز است؟
بله، زمینهای کشاورزی مشاع نیز قابل افراز هستند. اما افراز این نوع اراضی معمولاً از طریق دادگاه انجام میشود و قاضی باید تصمیم نهایی را اتخاذ کند. همچنین در این روند، تمامی جوانب قانونی و شرایط مختلف ملک باید به دقت بررسی شوند.
محدودیتهای قانونی در افراز زمینهای کشاورزی
با توجه به حساسیتهای قانونی در مورد اراضی کشاورزی، قوانینی وجود دارند که باید قبل از اقدام به افراز رعایت شوند. بهطور مثال، اگر فردی بدون دریافت مجوز از جهاد کشاورزی بخواهد کاربری زمین زراعی یا باغی را تغییر دهد، این اقدام غیرقانونی خواهد بود. در صورتی که این تغییر کاربری انجام شود، با بررسی شرایط، دولت میتواند دستور به قلع و قمع ساختوسازها بدهد و فرد باید اراضی را به حالت اولیه خود (زراعی یا باغی) بازگرداند.
علاوهبر این، فرد باید جریمهای به میزان یک تا سه برابر ارزش اراضی تغییر کاربری یافته بپردازد. همچنین طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و همچنین قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، افراز ملک مشاع کشاورزی، باید شرایط خاصی داشته باشند تا بتوان آنها را تقسیم کرد.
افراز ملک مشاع قولنامهای
در برخی موارد، افراد ملکی را از طریق قولنامه خریداری میکنند که در این صورت، افراز ملک مشاع خریداری شده با چالشهای خاصی مواجه میشود. ممکن است این سوال پیش آید که آیا افراز ملک مشاع قولنامهای امکان پذیر است یا خیر؟
آیا ملکی که با قولنامه خریداری شده قابل افراز است؟
در این زمینه، اطلاعات دقیق و شفافی در دسترس نیست؛ چرا که معمولاً برای افراز ملک مشاع، مالکیت رسمی باید تایید شده و سند رسمی وجود داشته باشد. اما در شرایطی خاص، افراز ملک مشاع قولنامهای میتواند با مشکلات حقوقی مواجه شود؛ به ویژه اگر در آینده اختلافاتی درباره مالکیت به وجود آید.
موانع و مشکلات حقوقی افراز ملک قولنامهای
یکی از مشکلات اصلی که ممکن است برای افراز ملک مشاع قولنامهای پیش آید، این است که در بسیاری از مواقع، هیچگونه سند رسمی برای تایید مالکیت وجود ندارد. این مسئله میتواند باعث بروز اختلافات حقوقی و پیچیدگی در روند تقسیم ملک شود. علاوهبر این، اگر یکی از شرکا نسبت به تقسیم ملک اعتراض کند، ممکن است رسیدگی به پرونده طولانی شود و نیاز به اقدامات قضائی بیشتری باشد.
افراز ملک مشاع محجور
در صورتی که یکی از مالکان ملک مشاع محجور یا غایب باشد، افراز این ملک با مشکلات خاصی روبرو خواهد شد که نیازمند اقدامات ویژه است.
شرایط افراز در صورت وجود مالک محجور
اگر یکی از مالکان ملک مشاع محجور (افرادی که به دلایل قانونی نمیتوانند حقوق خود را اعمال کنند) یا غایب باشد، افراز ملک باید از طریق نمایندگان قانونی آنها، مانند قیم یا وکیل، انجام گیرد. در این شرایط، تقسیم ملک باید در دادگاه صورت گیرد تا حقوق تمامی طرفها حفظ شود و مشکلی در روند تقسیم ایجاد نشود.
نقش دادگاه و قیم در افراز املاک محجور
اگر یکی از شرکا محجور باشد، حتی اگر تمامی مراحل ثبتی ملک انجام شده باشد، هنوز تصمیم نهایی در خصوص افراز باید توسط دادگاه محل وقوع ملک اتخاذ شود. دادگاه مسئول بررسی شرایط و اتخاذ تصمیمات مناسب است و اگر یکی از شرکا محجور باشد، قیم یا نماینده قانونی آن فرد باید در فرآیند افراز شرکت داشته باشد.
بهطور کلی، افراز ملک مشاع در شرایط خاص نیازمند دقت بالا و رعایت اصول قانونی است. برای اطمینان از اینکه فرآیند افراز ملک مشاع محجور به درستی انجام میشود و حقوق تمامی مالکان محفوظ میماند، مشاوره با وکیل یا کارشناس حقوقی ضروری است.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
افراز ملک مشاع، فرآیندی قانونی است که نیازمند ارائه مدارک خاص به مراجع مختلف، مانند اداره ثبت یا دادگاه میباشد. این مدارک بسته به اینکه فرآیند از طریق اداره ثبت یا دادگاه صورت گیرد، متفاوت خواهند بود. در اینجا به بررسی مدارک مورد نیاز در هر یک از این مسیرها پرداخته و نکات مهم در تکمیل مدارک را بررسی خواهیم کرد.
مدارک مورد نیاز برای ثبت درخواست در اداره ثبت
برای افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت، متقاضی باید مجموعهای از مدارک مشخص را آماده کرده و به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهد. مدارک لازم برای افراز ملک مشاع عبارتند از:
- سند مالکیت ملک یا شماره پلاک ثبتی: اولین مدارک لازم برای افراز ملک مشاع، سند مالکیت ملک است که باید شامل اطلاعات دقیق مربوط به ملک مشاع، یا حداقل شماره پلاک ثبتی یا شماره ثبت ملک در دفتر املاک باشد. این اطلاعات برای شناسایی ملک به اداره ثبت کمک میکند.
- درخواست کتبی افراز ملک مشاع: درخواست کتبی باید در فرم مخصوص افراز که در اداره ثبت موجود است، تنظیم شود. این درخواست باید شامل اطلاعاتی مانند پلاک ثبتی، موقعیت ملک، نام و نشانی متقاضی و سایر مالکان و همچنین توضیحات مربوط به نحوه افراز باشد.
- کپی کارت ملی متقاضی: یکی دیگر از مدارک لازم برای افراز ملک مشاع، کپی کارت ملی متقاضی است. این کپی باید به همراه سایر مدارک هویتی شخص ارائه شود.
- اسامی مالکین: لیست کامل نامهای مالکین ملک مشاع نیز باید به اداره ثبت ارائه شود تا تمامی افراد مالک در فرآیند افراز مشارکت داشته باشند.
- نقشه موقعیت ملک: نقشههایی که موقعیت دقیق ملک مشارکتی و واحدهای مورد نظر برای افراز را نشان دهند، از دیگر مدارک لازم برای افراز ملک مشاع لازم هستند. این نقشهها باید به گونهای باشند که بتوانند محل دقیق تقسیمات ملک را مشخص کنند.
- گواهی تجاری (در صورت تجاری بودن ملک): در صورتی که ملک مشاع یک ملک تجاری باشد، گواهی تجاری باید ارائه شود تا نوع استفاده از ملک مشخص گردد.
- موافقتنامه تمامی مالکان: برای اینکه فرآیند افراز به درستی پیش برود، تمامی مالکان باید موافقت خود را بهصورت کتبی اعلام کنند و این موافقتنامه توسط همه شرکا امضا شود.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوا در دادگاه
در صورتی که افراز ملک مشاع از طریق دادگاه انجام شود، فرآیند کمی پیچیدهتر است و نیاز به مدارک اضافی دارد. مدارک لازم برای طرح دعوای افراز از طریق دادگاه عبارتند از:
- تصویر برابر اصل سند مالکیت ملک: یکی از مدارک اساسی که باید به دادگاه ارائه شود، تصویر برابر اصل سند مالکیت ملک است که باید با اصل آن مطابقت داشته باشد.
- گواهی اداره ثبت مبنی بر عدم امکان افراز: اگر اداره ثبت نتواند ملک مشاع را افراز کند، باید گواهی مبنی بر عدم امکان افراز ارائه دهد تا دادگاه بتواند تصمیم بگیرد.
- مدارک مثبت محجور بودن یا مفقودالاثر بودن شریک: در صورتی که یکی از مالکان ملک مشاع محجور یا مفقودالاثر باشد، مدارک معتبر جهت اثبات این موضوع باید به دادگاه ارائه شود.
- گزارش کارشناس در مورد ارزش ملک و تقسیم مالکیت: در برخی موارد، ممکن است دادگاه نیاز به نظر کارشناسی در خصوص ارزیابی ارزش ملک و نحوه تقسیم آن داشته باشد. این نظر میتواند کمک زیادی به دادگاه در فرآیند تصمیمگیری کند.
- معاینه محلی ملک: اگر دادگاه لازم بداند، ممکن است درخواست معاینه محلی ملک را بدهد تا وضعیت دقیق ملک از نظر تقسیمبندی و موقعیت جغرافیایی بررسی شود.
- درخواست استعلام و سایر مدارک هویتی: درخواستهای استعلام برای بررسی وضعیت مالکیت و هویت مالکین و دیگر مدارک هویتی نیز از جمله مدارک ضروری هستند.
- مدارک شخصی دیگر: مدارک شخصی دیگر مانند شناسنامه یا کارت ملی مالکین و شرکا نیز ممکن است برای تایید هویت و ارتباطات قانونی مورد نیاز باشد.
نکات مهم در تکمیل مدارک
در فرآیند افراز ملک مشاع، تکمیل مدارک نیازمند دقت بالا و توجه به نکات خاص است. برخی از نکات مهم در تکمیل مدارک عبارتند از:
- تمامی مدارک باید با قوانین و مقررات محلی مربوطه مطابقت داشته باشند. رعایت قوانین در این مرحله از اهمیت بالایی برخوردار است.
- برای انجام افراز ملک مشاع، نیاز است که تمامی مالکان ملک بهصورت رسمی و کتبی موافقت خود را اعلام کنند. این موافقت باید به طور کامل و بیابهام از طرف تمامی شرکا صورت گیرد.
- هیچگونه تغییر مشخصات ملک نباید در مدارک نیاز باشد. تمامی اطلاعات باید دقیق و بر اساس وضعیت واقعی ملک در سند مالکیت ذکر شوند.
- پیش از درخواست افراز، باید اطمینان حاصل شود که سند معارضی برای ملک وجود ندارد. اگر سند معارض وجود داشته باشد، ممکن است روند افراز به مشکل بخورد.
همچنین در صورتی که ملکی نتواند افراز شود، معمولاً از خدمات وکیل پایه یک دادگستری برای تنظیم دادخواست قضایی استفاده میشود. با تصمیم دادگاه، دستور فروش ملک غیر قابل افراز صادر خواهد شد و ملک میتواند به فروش برسد.
نمونه دادخواست و درخواست افراز ملک مشاع
درخواست افراز ملک مشاع، به دو صورت میتواند انجام شود: از طریق دادگاه یا از طریق اداره ثبت. در اینجا، نمونههایی از دادخواست و درخواست افراز ملک مشاع به تفکیک هر کدام ارائه شدهاند تا کمک کند که فرآیند را به درستی انجام دهید.
نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه
زمانی که جریان ثبتی ملک مشاع هنوز تکمیل نشده باشد، درخواست افراز ملک مشاع باید به دادگاه ارائه شود. در این حالت، دادگاه بررسیهای لازم را انجام داده و سپس حکم افراز را صادر میکند. برای ارائه دادخواست به دادگاه، باید مشخصات طرفین و دلایل درخواست را به وضوح ذکر کنید. نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه شامل:
مشخصات طرفین:
– خواهان: (نام و نام خانوادگی، آدرس، کد ملی)
– خوانده: (نام و نام خانوادگی، آدرس، کد ملی)
موضوع دادخواست:
درخواست صدور حکم مبنی بر افراز ملک مشاع
دلایل و مستندات:
- کپی مصدق سند مالکیت (سند رسمی یا سند دفترخانه)
- مدارک شناسایی مالکین (کارت ملی، شناسنامه و غیره)
- استعلامهای مربوط به ثبت احوال و اداره ثبت
- در صورت لزوم، ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری برای تعیین ارزش و تفکیک ملک
- تصویر برابر اصل سند مالکیت ملک مشاعی
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه شهرستان …
با سلام و احترام،
اینجانب به موجب سند رسمی شماره …، با خوانده/خواندگان در یک قطعه زمین یا ساختمان به پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در … به صورت مشاعی شریک میباشم. با توجه به اینکه ادامه شراکت به نحو مذکور برای اینجانب امکانپذیر نبوده و شرایط زندگی برای من به شدت دشوار گردیده است، از محضر گرامی دادگاه تقاضا دارم که دستور رسیدگی به درخواست اینجانب و صدور حکم مبنی بر افراز ملک مشاع با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری صادر گردد.
نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
زمانی که درخواست افراز ملک مشاع توسط یکی از شرکا به اداره ثبت ارائه میشود، این درخواست باید بر اساس فرم مخصوص این اداره تهیه و ارائه شود. در این حالت، اداره ثبت اقدامات لازم را برای افراز ملک انجام خواهد داد. درخواست باید بهطور دقیق و با دقت تهیه شود و مدارک لازم ضمیمه آن گردد. نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت شامل:
مشخصات طرفین:
– متقاضی: (نام و نام خانوادگی، آدرس، کد ملی)
– سایر مالکین مشاع: (نام و نام خانوادگی، آدرس)
موضوع درخواست:
درخواست افراز ملک مشاع پلاک ثبتی …
مدارک ضمیمه:
- فرم درخواست افراز که باید از اداره ثبت تهیه شود.
- سند رسمی ثبتی یا برگه استعلام مبنی بر اتمام جریان ثبتی.
- مدارک شناسایی متقاضی درخواست.
- مشخصات مالکین مشاع به صورت دقیق و شفاف.
شرح درخواست:
ریاست محترم اداره ثبت اسناد و املاک …
با سلام و احترام،
نظر به اینکه اینجانب … به صورت مشاعی در شش دانگ پلاک ثبتی … مالکیت رسمی دارم و از آنجا که تاکنون موفق به دسترسی به سایر شرکا نشدهام و تفکیک ملک امکانپذیر نمیباشد، لذا از آن اداره محترم تقاضا دارم دستور فرمایید که نسبت به افراز سهم اینجانب در ملک مشاعی اقدام گردد.
نکات حقوقی و چالشهای افراز ملک مشاع
فرآیند افراز ملک مشاع، یکی از مسائلی است که ممکن است در مراحل مختلف با مشکلات و چالشهایی روبهرو شود. آگاهی از موانع قانونی و راههای حل اختلاف، میتواند در تسریع روند افراز و جلوگیری از بروز مشکلات کمک شایانی کند. در این بخش به بررسی موانع قانونی، روشهای حل اختلاف و توصیههای حقوقی برای تسریع فرآیند افراز پرداختهایم.
موانع قانونی و حقوقی در افراز ملک
- مقررات قانونی: یکی از بزرگترین موانع در افراز ملک مشاع، مقررات و قوانین خاصی است که میتواند فرآیند افراز را تحت تاثیر قرار دهد. برای مثال، قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و آییننامههای مربوطه، که هدف آنها جلوگیری از تقسیم اراضی کشاورزی و آسیب به محیط زیست است، ممکن است مانعی برای افراز ملکهای مشاعی باشد. این قوانین در اراضی کشاورزی یا اراضی فاقد سابقه ثبتی بیشتر به چشم میآید.
- ایجاد ضرر برای سایر شرکا: افراز ملک مشاع ممکن است برای برخی از شرکا منجر به ضرر و زیان شود. در این صورت، تقسیم ملک مشاعی ممکن است فقط با توافق تمامی شرکا امکانپذیر باشد. بدون این توافق، درخواست افراز توسط دادگاه یا اداره ثبت نمیتواند مورد تایید قرار گیرد.
- وجود سند مالکیت معارض: وجود سند مالکیت معارض، یکی دیگر از موانع جدی در فرآیند افراز است. هنگامی که چندین سند مالکیت مختلف برای یک ملک وجود داشته باشد، فرآیند افراز تا زمانی که مشکل تعارض اسناد حل نشده باشد، نمیتواند ادامه یابد. برای حل این مشکل، باید ابتدا رفع تعارض در اسناد صورت گیرد.
- کاهش ارزش ملک: در صورتی که افراز ملک منجر به کاهش یا از بین رفتن ارزش ملک شود، تقسیم آن از لحاظ قانونی امکانپذیر نخواهد بود. این مسئله بهویژه در املاک با ارزش یا دارای ویژگیهای خاص به چشم میآید که تقسیم آنها ممکن است به ضرر مالکان باشد.
- ماهیت ملک: ممکن است ماهیت ملک به گونهای باشد که افراز آن غیرممکن باشد، مانند افراز یک واحد آپارتمان که امکان تقسیم به اجزای مختلف را ندارد. در چنین مواردی، افراز ملک امکانپذیر نیست.
- جریان ثبتی: اگر جریان ثبتی ملک مشاعی خاتمه نیافته باشد، درخواست افراز از طریق اداره ثبت اسناد و املاک قابل انجام نخواهد بود و باید ابتدا مراحل ثبتی ملک به پایان برسد.
- اختلاف در حدود ملک: اگر حدود ملک مشاعی مشخص نباشد یا در مورد آن اختلاف وجود داشته باشد، درخواست افراز ملک مشاع پذیرفته نخواهد شد. ابتدا باید حدود و مشخصات ملک با توافق طرفین یا مجاورین تعیین و تایید شود، سپس درخواست افراز بررسی خواهد شد.
- مجهولالمالک بودن سهام: یکی از مسائل پیچیده در افراز ملک مشاع، مجهولالمالک بودن برخی از سهام است. اگر یکی از سهامداران شناخته نشود یا مالک آن مشخص نباشد، افراز ملک غیرممکن خواهد بود.
- عدم تصرف: اگر یک شریک در ملک مشاع مورد تقاضای افراز، تصرف نداشته باشد، این موضوع مانعی برای درخواست افراز از طریق اداره ثبت نیست. تصرف مالکانه به خودی خود در فرآیند افراز تاثیر ندارد.
- شرط عدم تقسیم در قرارداد: در صورتی که در متن قرارداد مالکان مشاع، شرط عدم تقسیم ملک وجود داشته باشد، این شرط باید رعایت شود و افراز به هیچ عنوان انجام نخواهد شد.
- ملک در رهن: اگر ملک مشاع در رهن بانک باشد، ممکن است امکان افراز آن وجود نداشته باشد، زیرا ممکن است حقوق رهنی طرف مقابل در فرآیند تقسیم آسیب ببیند.
روشهای حل اختلاف میان شرکای ملک مشاع
در صورتی که میان شرکای ملک مشاع اختلاف وجود داشته باشد، راههای مختلفی برای حل این اختلافات وجود دارد:
- توافق میان شرکا: توافق بین شرکا، بهترین روش برای حل اختلافات است. اگر تمامی شرکا توافق کنند، فرآیند افراز به راحتی و بدون نیاز به دادگاه یا اقدامات اضافی انجام میشود.
- رسیدگی در دادگاه: اگر شرکا نتوانند به توافق برسند، میتوانند برای اعتراض به تصمیمات اداره ثبت یا حل اختلافات دیگر، از طریق دادگاه اقدام کنند. دادگاه به بررسی دلایل و مدارک پرداخته و در نهایت تصمیمگیری خواهد کرد.
- تقسیم بر اساس قرعهکشی: در صورتی که توافقی میان شرکا حاصل نشود، میتوانند از روش قرعهکشی برای تقسیم ملک استفاده کنند. این روش بهطور معمول در مواقعی که امکان توافق بین طرفین وجود ندارد، به کار میرود.
- ارجاع به کارشناس: دادگاه یا اداره ثبت ممکن است برای ارزیابی امکان افراز و تقسیم ملک، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد تا نظر تخصصی او در مورد قابلیت تقسیم ملک مشاع اخذ شود.
توصیههای حقوقی برای تسریع فرآیند افراز
برای تسریع در فرآیند افراز و جلوگیری از بروز مشکلات، میتوان از توصیههای حقوقی زیر بهره برد:
- مشورت با وکیل: در فرآیند افراز ملک مشاع، مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی میتواند بسیار مفید باشد. وکیل با تجربه میتواند شما را در تمامی مراحل راهنمایی کرده و از بروز اشتباهات قانونی جلوگیری کند.
- ارائه مدارک کامل و معتبر: قبل از درخواست افراز، لازم است که از موانع قانونی و عملی آن مطلع شوید. علاوهبر این، باید مدارک معتبر و کامل مانند سند مالکیت و مدارک شناسایی را برای ارائه به دادگاه یا اداره ثبت فراهم کنید.
- تنظیم دادخواست دقیق: هر یک از مالکان مشاعی میتوانند بدون نیاز به رضایت سایر شرکا، با تنظیم دادخواست، درخواست افراز ملک را به دادگاه تقدیم کنند. در این دادخواست، باید دلایل و مدارک لازم برای اثبات مالکیت و امکان افراز ملک ارائه شود.
- اثبات مالکیت: برای اثبات مالکیت ملک مشاعی، متقاضی میتواند از اماره تصرف (ماده ۳۵ قانون مدنی) استفاده کند و مدارک لازم را به دادگاه ارائه نماید.
- اقدام به موقع: در صورتی که ملک قابل افراز باشد، باید به تمامی شرکا اطلاع داده شود و ۱۰ روز بهعنوان مهلت اعتراض برای آنها در نظر گرفته خواهد شد.
- درخواست دستور فروش: در صورتی که نظر کارشناس مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک باشد، دادگاه ممکن است به صدور حکم مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک بپردازد. در این صورت، هر یک از شرکا میتواند درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه تقدیم کند.
- بررسی دقیق شرایط: دادگاه باید ابتدا مالکیت مشاعی طرفین دعوا را بر ملک متنازع فیه احراز کرده و سپس اقدام به بررسی امکان افراز یا تصمیمگیریهای بعدی نماید.
نتیجهگیری و جمعبندی
فرآیند افراز ملک مشاع بهطور کلی یکی از راهحلهایی است که میتواند به شرکا این امکان را بدهد تا مالکیت مستقلی بر بخشی از املاک مشترک خود پیدا کنند. با این حال، این تصمیم باید با توجه به شرایط خاص هر ملک و نظرات شرکا اتخاذ شود. در این بخش، به تحلیل شرایطی که در آنها افراز بهترین گزینه است و همچنین به شرایطی که فروش ملک مشاع پیشنهاد میشود، پرداختهایم.
چه زمانی افراز بهترین گزینه است؟
افراز ملک مشاع در صورتی که شرایط خاصی فراهم باشد، بهترین گزینه برای تقسیم املاک مشاع خواهد بود. این شرایط شامل موارد زیر هستند:
– توافق میان شرکا: زمانی که تمام شرکا با یکدیگر به توافق رسیدهاند و هدف آنها تعیین دقیق مرزهای مالکیت خود بهطور جداگانه است.
– امکان تقسیم ملک بدون ضرر به شرکا: اگر تقسیم ملک به نحوی باشد که هیچگونه ضرری به شرکا وارد نشود و ارزش ملک کاهش نیابد.
– پایان یافتن جریان ثبتی ملک: زمانی که تمامی مراحل ثبتی ملک تکمیل شده باشد و مشکلاتی نظیر وجود فرد غایب یا محجور وجود نداشته باشد.
– نیاز به فروش یا اجاره مستقل: در صورتی که یکی از شرکا بخواهد بخش مشخصی از ملک را بفروشد یا اجاره دهد، افراز بهترین گزینه است.
در چه شرایطی فروش ملک مشاع پیشنهاد میشود؟
اگر در فرآیند افراز، مشکلات قانونی یا فنی وجود داشته باشد که مانع از تقسیم ملک شود، یا در صورتی که تقسیم ملک باعث مشکلاتی برای شرکا گردد، فروش ملک مشاع ممکن است بهترین گزینه باشد. شرایطی که در آنها فروش پیشنهاد میشود عبارتاند از:
- عدم امکان افراز بهدلیل موانع قانونی یا فنی: در صورتی که بهدلیل وجود مشکلات قانونی، نظیر مقررات مربوط به خرد شدن اراضی کشاورزی یا آییننامههای مشابه، تقسیم ملک ممکن نباشد.
- ضرر ناشی از تقسیم ملک: اگر تقسیم ملک به ضرر یکی از شرکا یا کاهش ارزش ملک منجر شود، فروش ممکن است راهحل بهتری باشد.
- عدم توافق شرکا بر نحوه تقسیم ملک: زمانی که شرکا نتوانند در مورد تقسیم ملک به توافق برسند و اختلافات به حدی برسد که امکان تقسیم ملک بهطور مسالمتآمیز وجود نداشته باشد.
- فروش سهم یک شریک: اگر یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد و سایر شرکا تمایلی به خرید آن نداشته باشند، فروش ملک بهعنوان راهحل مناسب در نظر گرفته میشود.
پیشنهادات نهایی برای متقاضیان افراز ملک مشاع
برای تسریع در فرآیند افراز و جلوگیری از بروز مشکلات و اختلافات، توصیههای زیر به متقاضیان این نوع تقسیم املاک ارائه میشود:
- قبل از هرگونه اقدام، حتماً با وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا از تمام جوانب قانونی و مقررات مربوطه آگاه شوید.
- اطمینان حاصل کنید که ملک قابلیت افراز دارد و شرایط ثبتی آن کامل است.
- مدارک و مستندات مربوط به ملک را بهطور کامل جمعآوری کنید تا فرآیند افراز سریعتر و بدون مشکل پیش برود.
- تا حد امکان سعی کنید با دیگر شرکا به توافق برسید تا از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری کنید. این کار میتواند فرآیند تقسیم را سادهتر و سریعتر کند.
- هزینههای مختلف مرتبط با فرآیند افراز، از جمله هزینه کارشناسی، هزینههای دادرسی و ثبت، را پیشبینی کرده و برای آنها برنامهریزی کنید.
- قوانین و مقررات مربوط به افراز ملک مشاع را بهطور کامل مطالعه کرده و از شرایط قانونی آن آگاه شوید تا مشکلی در روند اجرایی پیش نیاید.
- در صورتی که تصمیمات اداره ثبت یا دادگاه به ضرر شما باشد، حتماً در مهلت قانونی اعتراض خود را مطرح کنید تا از حقوق خود دفاع کنید.
- برای درخواست افراز، ملک شما باید دارای سند مالکیت معتبر باشد تا درخواست شما در دادگاه پذیرفته شود.
در نهایت، باید گفت که تصمیمگیری درباره افراز یا فروش ملک مشاع باید با دقت انجام شود. با مشورت با متخصصان، بررسی دقیق شرایط ملک و در نظر گرفتن اهداف و نیازهای شرکا، میتوان بهترین تصمیم را برای مدیریت این نوع املاک گرفت. این تصمیم باید بر اساس شرایط خاص ملک، توافقات شرکا و قوانین مربوطه اتخاذ شود تا فرآیند با کمترین مشکلات و اختلافات همراه باشد.
اگر به دنبال مشاوره حقوقی معتبر برای افراز ملک مشاع خود هستید، وکلای پیشنهادی در وبسایت دادملک، میتوانند شما را در این فرآیند پیچیده یاری کنند. این گروه از وکلا با تخصص در امور ملکی و تجربه گسترده در زمینه افراز املاک مشاع، میتوانند به شما کمک کنند تا بهترین تصمیمات قانونی را در خصوص ملک خود بگیرید.
