راهنمای کامل اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی + نمونه رای ⚖️

تعریف و توضیح ساده اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی

املاک دارای سابقه ثبتی، املاکی هستند که پیش‌تر در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده و برای آن‌ها سند رسمی صادر شده است. اثبات مالکیت در این نوع املاک به معنای ارائه دلایل قانونی و مستند برای تأیید مالکیت فرد بر ملک است. این موضوع معمولاً زمانی مطرح می‌شود که مالکیت شخص مورد تردید یا انکار قرار گیرد یا سند رسمی به نام دیگری صادر شده باشد.

مواد قانونی مرتبط با اثبات مالکیت

برای طرح دعوای اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی، مواد متعددی از قوانین ایران قابل استناد هستند:

• ماده ۲۲ قانون ثبت: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا کسی که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.» منبع: قانون ثبت اسناد و املاک کشور – سایت قوه قضاییه
• ماده ۴۷ قانون ثبت: لزوم ثبت اسناد مربوط به عین یا منافع اموال غیرمنقول.
• ماده ۴۸ قانون ثبت: اسناد عادی مربوط به معاملات غیرمنقول در محاکم و ادارات پذیرفته نمی‌شوند مگر اینکه در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشند.

مصادیق و مثال‌های واقعی دعاوی اثبات مالکیت

• وراثت: یکی از وراث مدعی است که ملک به‌صورت غیرقانونی به نام شخص دیگری منتقل شده است.
• معاملات معارض: فروشنده ملکی را که دارای سابقه ثبتی است، به چند نفر فروخته و برای هر کدام سند تنظیم کرده است.
• تصرف غیرقانونی: شخصی بدون داشتن سند رسمی، ملک را تصرف کرده و مانع استفاده مالک اصلی می‌شود.

روند قانونی و مراحل طرح دعوا

1. بررسی اسناد و مدارک: گردآوری سند رسمی، استعلام ثبتی، و سایر مدارک مالکیت.
2. تنظیم دادخواست: طرح دعوا در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک.
3. ارجاع به اداره ثبت: استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک.
4. بررسی کارشناسی: تعیین کارشناس رسمی دادگستری برای بررسی محل و مدارک.
5. صدور رأی دادگاه: پس از احراز مالکیت، دادگاه حکم به اثبات مالکیت می‌دهد.

📌 نکته: اگر ملک سند رسمی دارد اما شخص دیگری به نام خود سند گرفته باشد، دعوا باید به خواسته «ابطال سند رسمی و اثبات مالکیت» مطرح شود.

بیشتر بخوانید : همه چیز درباره دعوای زمین موات

اشتباهات رایج مردم در این موضوع

• اعتماد به قول‌نامه عادی بدون ثبت رسمی معامله.
• عدم استعلام ثبتی پیش از خرید ملک.
• تصور اینکه صرف تصرف طولانی‌مدت می‌تواند جایگزین سند رسمی شود.
• نادیده گرفتن مرور زمان و از دست دادن فرصت طرح دعوا.

نقش وکیل ملکی و مزایای استفاده از او

یک وکیل ملکی متخصص، با تسلط بر قوانین ثبت، رویه دادگاه‌ها، و مراحل اجرایی، می‌تواند:

• بهترین استراتژی حقوقی را برای اثبات مالکیت انتخاب کند.
• مدارک و مستندات را به‌صورت کامل و صحیح ارائه دهد.
• روند دادرسی را تسریع کرده و از بروز اشتباهات شکلی جلوگیری کند.

برای اطلاعات بیشتر، مطالعه مقاله اثبات مالکیت املاک | مراحل و نکاتی که باید بدانید! پیشنهاد می‌شود.

نمونه رای اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی (اثبات مالکیت و رفع تصرف)

شماره پرونده:
شماره دادنامه: 
تاریخ صدور: ۱۴۰۲/۱۰/۲۵
مرجع صادرکننده: شعبه ۱۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران

خواهان: آقای م. الف.
خوانده: آقای س. ک.

خواسته: اثبات مالکیت و رفع تصرف از پلاک ثبتی شماره ۱۲۳۴ فرعی از ۵۶۷ اصلی بخش ۱۱ تهران

خلاصه دعوا

خواهان با استناد به سند مالکیت رسمی شماره ۱۲۳۴۵ مورخ ۱۳۹۵/۰۳/۱۵ و گواهی اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ۱ تهران، دادخواستی به خواسته اثبات مالکیت و رفع تصرف علیه خوانده تقدیم کرده است. وی اظهار داشته که خوانده بدون اذن و مجوز قانونی، ملک موضوع دعوا را تصرف نموده و علی‌رغم اخطار کتبی، از تخلیه آن خودداری کرده است.

خوانده در دفاع بیان کرده که ملک مذکور را به موجب یک مبایعه‌نامه عادی مورخ ۱۴۰۱/۰۲/۲۰ از شخص ثالث خریداری کرده و در تصرف دارد.

استدلال دادگاه

با توجه به محتویات پرونده، اولاً بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا منتقل‌الیه قانونی یا وارث اوست، مالک خواهد شناخت.»
ثانیاً به موجب ماده ۴۸ قانون ثبت، «اسناد عادی راجع به معاملات غیرمنقول در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»

نظر به اینکه سند مالکیت رسمی موجود در پرونده به نام خواهان صادر شده و انتقال رسمی به خوانده یا ثالثی صورت نگرفته است، و با عنایت به نظریه کارشناسی رسمی دادگستری که تصرف خوانده را محرز دانسته، مبایعه‌نامه عادی ارائه‌شده توسط خوانده فاقد اعتبار قانونی در برابر سند رسمی خواهان است.

رأی دادگاه

دادگاه دعوای خواهان را وارد تشخیص داده و مستنداً به مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت، حکم به:

۱. اثبات مالکیت خواهان نسبت به پلاک ثبتی شماره ۱۲۳۴ فرعی از ۵۶۷ اصلی بخش ۱۱ تهران.
۲. رفع تصرف خوانده از ملک موضوع دعوا.
۳. الزام خوانده به پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الزحمه کارشناس در حق خواهان.

این رأی حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۱۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران
امضا – مهر دادگاه

پرسش‌های متداول (FAQ)

۱. اگر سند رسمی به نام دیگری باشد، چگونه می‌توان مالکیت را اثبات کرد؟
با طرح دعوای ابطال سند رسمی و اثبات مالکیت در دادگاه و ارائه دلایل قانونی.

۲. آیا قول‌نامه عادی برای اثبات مالکیت کافی است؟
خیر، طبق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، معاملات غیرمنقول باید رسمی باشند.

۳. آیا مرور زمان در دعاوی اثبات مالکیت مؤثر است؟
در برخی موارد مانند تصرف عدوانی، مرور زمان می‌تواند اثرگذار باشد، اما اصل مالکیت با سند رسمی محدودیت زمانی ندارد.

نتیجه‌گیری

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی، نیازمند آگاهی دقیق از قوانین ثبت و رویه قضایی است. داشتن سند رسمی، استعلام ثبتی، و استفاده از خدمات وکیل ملکی مجرب می‌تواند مسیر موفقیت در این دعاوی را هموار کند. اگر درگیر چنین پرونده‌ای هستید، همین امروز با وکیل متخصص مشورت کنید تا از حقوق خود به بهترین شکل دفاع کنید.